การเลือกซื้อที่ดินเพื่อทำเกษตร หนึ่งไร่แก้จน

วันนี้ WIT เลือกนำบทความความรู้มากฝาก สำหรับคนที่กำลังมอง
หาที่ดินเพื่อใช้ทำการเกษตรทุกท่าน ใช้ตัดสินใจก่อนซื้อที่ิดิน


หลักเกณฑ์ในการหาซื้อที่ดิน "เน้นไปที่ที่ดินเพื่อทำการเกษตร"
(ลุงโฉลก)

       วันนี้มาเริ่มจากการเลือกซื้อที่ดินซึ่งเป็นเรื่องที่ใหญ่และสำคัญมาก เพราะถ้าเราลงทุนที่ดินซื้อไปแล้ว การเปลี่ยนแปลงหรือแก้ไขจะทำได้ยากและต้องใช้เวลามาก ไม่เหมือนซื้อหุ้นนะครับ ซื้อผิดก็ขายทิ้งอย่างมากก็เสียเงินนิดหน่อย แต่ที่ดินกว่าจะซื้อขายได้ใช้เวลาเป็นเดือนเป็นปีครับ ดังนั้นเราต้องศึกษาและพิจารณากันให้ละเอียดรอบคอบก่อนที่จะตัดสินใจครับ 

หลักในการหาซื้อที่ดินของเรามุ่งเน้นไปที่ที่ดินเพื่อทำการเกษตร ซึ่งรายละเอียดจะแตกต่างจากการซื้อที่ดินในเมืองหรือเพื่อพัฒนาเป็นอย่างอื่นๆ สมาชิกหลายท่านอาจจะมีประสบการณ์ในการซื้อที่ดินกันอยู่แล้ว ก็อย่าถือสากันนะครับถือว่าเอามาเล่าสู่กันฟัง ไม่ได้เป็นวิชาการอะไร ขาดตกบกพร่องยังไงก็ไม่ว่ากันนะครับ 

คุณลุงให้หลักเกณฑ์ในการหาซื้อที่ดินดังนี้ครับ

1. ต้องหาที่ที่มีแหล่งน้ำ ไม่ว่าจะเป็น ห้วย หนอง คลอง บึง อ่างเก็บน้ำ หรือติดแม่น้ำได้ยิ่งดี เพราะน้ำเป็นตัวแปรที่สำคัญมากในการเพาะปลูกพืชทุกชนิด ต่อไปในอนาคตน้ำจะเป็นสิ่งที่หายากขึ้นไปเรื่อยๆ ดังพุทธทำนายที่พระพุทธเจ้าทรงทำนายพระสุบินของพระเจ้าปเสนทิโกศลไว้ว่า เมื่อผู้ปกครองบ้านเมืองไม่ดำรงในธรรมแล้ว ข้าราชการก็ดี พราหมณ์และคฤหบดีก็ดี ชาวนิคม ชาวชนบทก็ดี รวมถึงมนุษย์ทั้งหมด นับแต่สมณะและพราหมณ์ จักพากันไม่ตั้งอยู่ในธรรม แม้เทวดาทั้งหลายก็จักไม่ทรงธรรม ลมทั้งหลายจักพัดไม่สม่ำเสมอ พัดแรงจัด ทำให้วิมานในอากาศของเทวดาสั่นสะเทือน เมื่อวิมานเหล่านั้นถูกลมพัดสั่นสะเทือน ฝูงเทวดาก็พากันโกรธ แล้วจักไม่ให้ฝนตก ถึงจะตกก็จะไม่ตกกระหน่ำทั่วแว่นแคว้น
   
   
   หากเป็นไปตามพุทธทำนายฝนจะไม่ตกต้องตามฤดูกาล ประกอบกับผู้บริหารบ้านเมืองบริหารจัดการน้ำแบบ “เอาอยู่คร้า...” ที่ Four Seasons ขั้น 7 เช่นนี้ต่อไป ที่ๆ ต้องการน้ำก็จะไม่มีน้ำ ส่วนที่ๆ ไม่ต้องการน้ำก็จะมีน้ำมากจนท่วม พืชผลทางการเกษตรก็จะเสียหาย ที่ดินที่มีแหล่งน้ำอุดมสมบูรณ์และน้ำท่วมไม่ถึงจะเป็นที่ต้องการและมีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อยๆ คุณลุงเคยบอกเอาไว้ว่าต่อไปเราอาจจะได้เห็นสงครามแย่งชิงน้ำก็เป็นไปได้
2. ที่ดินควรจะมีขนาดใหญ่พอ คำว่า “พอ” หมายถึงว่าพอคุ้มค่ากับการลงทุนซื้อเครื่องมือเครื่องจักรและจ้างคนงาน เช่น ถ้าเราซื้อรถแทรกเตอร์ 1 คันมาไถที่ดิน 50 ไร่จะใช้เวลาแค่ 3 วันก็ไถเสร็จแล้ว ดังนั้นเราจะต้องจอดรถไว้อีก 300 กว่าวันเฉยๆ แต่เราจะต้องมาจ่ายดอกเบี้ยทุกวันๆ โดยไม่ได้ใช้งานเลยแบบนี้ไม่คุ้มค่าครับ แต่ถ้าเราซื้อที่ดินซัก 2,000 ไร่ เราสามารถซื้อรถแทรกเตอร์มาใช้ได้คุ้มค่าทุกวันแทบจะไม่มีวันที่รถจอดอยู่เฉยๆ เลย ยกเว้นวันที่ทำการบำรุงรักษารถ อย่างนี้ก็ถือเราเราใช้งานเครื่องจักรและคนงานได้อย่างมีประสิทธิภาพครับ แต่ถ้าเงินทุนของเราไม่มากพอที่จะซื้อที่ดินขนาดใหญ่ จึงเกิดการรวมกันตั้งบริษัทเพื่อไปลงทุนแทนเหมือนอย่างบริษัทซีดีซีพิมานที่พวกเราร่วมทุนกันซื้อที่ดินยังไงละครับ สำหรับสมาชิกที่อยากจะหาซื้อที่ดินเพื่อลงทุนในลักษณะนี้ จากประสบการณ์ที่ผมทำงานมาขนาดพื้นที่ที่ใหญ่พอที่จะซื้อเครื่องจักรและจ้างคนงานได้น่าจะซื้ออย่างน้อย 500 ไร่ขึ้นไปครับ
3. ต้องมีเอกสารสิทธิ์เป็น โฉนด (น.ส.4ก.) หรือ น.ส.3ก. เท่านั้น เอกสารอื่นๆ ทางที่ดีอย่างเสี่ยงดีกว่าครับเพราะจะมีปัญหาเรื่องของกรรมสิทธิ์การครอบครองที่ดินในภายหลัง เช่น สปก. หรือ ภบ.ท.5 นั้นไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่สามารถนำไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ได้ ที่ดินพวกนี้อาจจะมีราคาถูกกว่าโฉนดก็จริงแต่ถ้ามีปัญหาในภายหลังก็ไม่คุ้มที่จะเสี่ยงนะครับ พอเราซื้อมาแต่เอาไปขายไม่ได้หรือซื้อมาแล้วถูกยึดคืน อย่างที่เราเห็นในข่าวที่วังน้ำเขียวเป็นต้น เงินที่เราลงทุนไปอาจจะสูญไปเลยก็ได้นะครับ
4. ที่ดินควรจะอยู่ในที่สูงน้ำไม่ท่วมขัง เราคงจะได้รับทราบความลำบากและความเสียหายจากน้ำท่วมกันเป็นอย่างดีแล้ว ในสภาวะอากาศของโลกแปรปรวนอย่างนี้ ต่อไปภัยพิบัติจากธรรมชาติโดยเฉพาะอุทกภัยคงจะรุนแรงยิ่งขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นการลงทุนในที่ดินของเราเป็นการลงทุนระยะยาวถึงยาวมาก จึงต้องคำนึงถึงเรื่องนี้เอาไว้ด้วย เราจึงควรเลือกที่ดินที่อยู่สูง ไม่เป็นแอ่ง หรือจุดรับน้ำครับ
5. ที่ดินควรมีระบบสาธารณูปโภคเช่นมีถนนหนทางเข้าออกได้สะดวก มีน้ำประปา มีไฟฟ้าเข้าถึงที่ดิน ซึ่งถ้ามีสาธารณูปโภคครบถ้วนราคาที่ดินก็มักจะสูงตามไปด้วย อันนี้ต้องมาพิจารณาร่วมไปด้วยครับว่าถ้าราคาสูงเกินไปการที่จะซื้อที่ดินแล้วนำมาเพาะปลูกก็จะทำให้ผลตอบแทนเมื่อเทียบกับเงินลงทุนน้อยลงไปด้วย แต่ถ้าที่ดินมีสาธารณูปโภคครบถ้วนก็จะทำให้ที่ดินขายได้ง่ายและราคาดีเช่นกัน ดังนั้นเรื่องนี้ก็ต้องค่อยๆ พิจารณาชั่งน้ำหนักให้ดีว่าเราจะเลือกแบบไหนและราคาตรงไหนที่จะเหมาะสมที่จะลงทุน แต่อย่างน้อยที่สุดสำหรับการทำงานเพาะปลูกที่ดินนั้นก็ควรจะมีถนนเข้าออกได้สะดวก ไม่เป็นที่ตาบอดครับ
6. ใกล้แหล่งรับซื้อผลผลิต พิจารณาดูว่าแถวๆ นั้นชาวบ้านเขาปลูกอะไรและที่ดินที่เราจะซื้อนั้นห่างจากแหล่งรับซื้อผลผลิตเหล่านั้นหรือไม่ เพราะเมื่อเราเข้าไปพัฒนาพื้นที่แล้วต้นทุนค่าขนส่งก็เป็นค่าใช้จ่ายหลักอย่างหนึ่งในการทำงาน ดังนั้นถ้าเราเลือกที่ดินที่ใกล้แหล่งรับซื้อผลผลิตตั้งแต่แรก จะทำให้เราประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ได้ในระยะยาวครับ
7. ที่ดินนั้นสามารถทำประโยชน์ได้หรือไม่ โดยไปตรวจดูพื้นที่ว่าเดิมก่อนที่จะขายให้เราเขาทำการเพาะปลูกอะไร ได้ผลผลิตมากน้อยแค่ไหน เพราะที่ดินบางผืนนั้นราคาถูกมากแต่ซื้อมาแล้วไม่สามารถที่จะทำประโยชน์ได้เช่นดินเป็นเกลือ หรือพื้นที่มีแต่หินเต็มไปหมดยากแก่การทำงาน หรือเป็นป่าซึ่งเราจะต้องใช้เครื่องจักรหนักไปรื้อถอน การพัฒนาที่ดินลักษณะนี้ถึงแม้จะพัฒนาได้ในที่สุดแต่ก็จะเสียค่าใช้จ่ายและเสียเวลามาก อาจจะไม่คุ้มค่าในการลงทุน
8. เรื่องนี้ดูเหมือนจะเป็นเรื่องไม่น่าเชื่อและไม่สำคัญแต่สำหรับผมคิดว่าเรื่องนี้สำคัญมากครับ คือว่าเจ้าที่ตรงนั้นเขายินดีต้อนรับเรารึป่าว...5555 เรื่องนี้ไม่เชื่อแต่อย่าลบหลู่นะคร้าบ ถ้าเจ้าที่ยินดีต้อนรับเรา การทำงานก็จะง่าย ที่ดินก็จะมีกำไรงอกงามอย่างรวดเร็ว แต่ถ้าเจ้าที่ไม่ต้อนรับทำให้ตายก็ไม่ค่อยเจริญครับ แถมยังต้องมานั่งแก้ปัญหาหน้างานจุกจิกทุกวันเหนื่อยตายพอดีครับ ส่วนจะรู้ได้ยังไงว่าเจ้าที่เขายินดีต้อนรับเรารึป่าว อันนี้ต้องหาคนไปคุยกับเจ้าที่เอาเองนะครับ แต่ไม่ต้องมาชวนผมนะครับ ผมก็ทำไม่เป็น ผมคุยกับเจ้าที่ไม่เป็นแต่ผมคุยกับคุณลุงเป็นครับ ถ้าคุณลุงบอกว่าที่ตรงนี้ดีมีทรัพย์ผมก็ซื้อ ตรงไหนที่ไม่มีทรัพย์ก็ไม่ซื้อครับ บางทีคุณลุงก็บอกก่อนจะไปดูที่ บางทีไปถึงที่แล้วคุณลุงก็จะเดินไปพึมพัมๆ คนเดียวซักพักก็กลับมาบอกให้ครับ เอ่อ... ถ้าบทความนี้ลงเว็บเมื่อไหร่แล้วคุณลุงไม่มีเวลาอยู่บ้านเลย ผมไม่เกี่ยวนะครับ.... คุณป้า ผมไม่ได้บอกนะครับว่าคุณลุงคุยกับเจ้าที่ได้ ไม่ได้บอกนะครับ ไม่ได้บอกใครเลย แค่บอกว่าผมคุยกับคุณลุง ถ้าคุณลุงให้ซื้อก็ซื้อ พอซื้อทีไรที่ตรงนั้นก็ขึ้นทุกทีแค่นั้นเอง นี่แหละครับคนที่เซียนเรียกว่าอาจารย์...5555 โดยส่วนตัวผมว่าคุณลุงดูเรื่องนี้เก่งกว่าดูหุ้นซะอีกน่ะครับ  

ทั้งหมดนี้ก็เป็นหลักการกว้างๆ ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อที่ดินเพื่อทำการเกษตร ยังมีรายละเอียดปลีกย่อยอีกมากมายที่จะต้องค่อยๆ ศึกษาและพิจารณานะครับ เช่นว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่เขามาเสนอขายนั้นเป็นของจริงรึเปล่า... เป็นแปลงเดียวกับที่เขาพาเราไปดูรึเปล่า.... พื้นที่ครบถ้วนตามหน้าเอกสารไหม... ราคาที่นายหน้าเสนอมานั้นเป็นราคาที่ซื้อขายจริงรึเปล่า ฯลฯ เรื่องมันยังมีอีกเยอะมากครับ แต่โม้มามากแล้วเอาแค่นี้ก่อนละกันนะครับ คราวหน้าค่อยมาเล่าเรื่องโน้นเรื่องนี้ต่อไปเรื่อยๆ นะครับ

http://www.youtube.com/watch?v=zfCvVdnl8Cg

WIT ขอให้ทุกคนประสบความสำเร็จ สวัสดี

เรื่องแนะนำ   หนุ่มอังกฤษมาร์ติน วีลเลอร์กับปรัชญาพอเพียง